Venta y retro arrendamiento & flujos de efectivo

Por John Hughes – Transacciones de venta y retro arrendamiento en el estado de flujos de efectivo, o: por otra parte…


Documento original: Sale-leaseback transactions in cash flow statements, or: on the other hand…



Aquí están los antecedentes de otro problema recientemente discutido por el IFRS Discussion Group de Canadá:


  • Una entidad (Vendedor-arrendatario) vende una edificación a otra entidad (Comprador-arrendador) por UM2,000,000 en efectivo. Inmediatamente antes de la transacción, la edificación es llevada al costo de UM1,000,000. Al mismo tiempo, el Vendedor-arrendatario participa en un contrato con el Comprador-arrendador por el derecho de uso de la edificación por 18 años, con pagos anuales de UM120,000 pagaderos al final de cada año.

  • Los términos y condiciones de la transacción son tales que la transferencia de la edificación por el Vendedor-arrendatario satisface los requerimientos para determinar cuándo una obligación de desempeño es satisfecha contenida en el IFRS 15 Ingresos ordinarios provenientes de contratos con clientes. De acuerdo con ello, el Vendedor-arrendatario y el Comprador-arrendador contabilizan la transacción como una venta y retro arrendamiento. Este ejemplo ignora cualesquiera costos directos iniciales.

  • El valor razonable de la edificación a la fecha de la venta es de UM1,800,000. Dado que la consideración por la venta de la edificación no es a valor razonable, el Vendedor-arrendatario y el Comprador-arrendador hacen ajustes para medir a valor razonable los producidos de la venta. La cantidad del exceso del precio de venta de UM200,000 (UM2,000,000 – UM1,800,000) es reconocida como financiación adicional proporcionada por el Comprador-arrendador al Vendedor-arrendatario.

  • La tasa de interés implícita en el arrendamiento es del 4.5 por ciento anual, la cual es fácilmente determinable por el Vendedor-arrendatario.


El grupo discutió cómo presentar en el estado de flujos de efectivo los flujos de entrada de efectivo de UM2 millones. Un punto de vista puede ser que la cantidad constituye producidos de una actividad de inversión: la entidad ha transferido al arrendador el control del activo subyacente y ha dispuesto de su interés en la propiedad por la consideración en efectivo. O usted puede verla como una actividad de financiación, reflejando que la entidad participa en una actividad de venta y retro arrendamiento para propósitos de financiación. Alternativamente, puede tener elementos de ambas.


Para un punto de referencia, el IFRS 16 aborda cómo el vendedor-arrendatario mide el activo de derecho de uso que surge de tal transacción, esto es “como la proporción del anterior valor en libros del activo que se relaciona con el derecho de uso retenido por el vendedor-arrendatario”. Si usted aplicó un enfoque análogo para asignar los UM2 millones, la cantidad reconocida como una actividad de inversión sería de UM600,888 (Dejo que ustedes vayan al reporte de la reunión para que vean la mecánica subyacente). O usted puede modificar ello, con base en que los UM200,000 recibidos en exceso del valor razonable deben ser reconocidos como una actividad de financiación pase lo que pase, y que solo los restantes UM1.8 millones son asignados entre los dos – esto genera una actividad de inversión de alguna manera más pequeña de $540,799.


Casi todos los miembros del Grupo estuvieron de acuerdo con que los UM200,000 surgen de una actividad de inversión, pero no hubo consenso respecto del resto de ello. Aquí hay una parte del comentario:


  • (Algunos miembros) piensan que requerir que las entidades prorrateen los producidos de la venta entre actividades de inversión y financiación complica el estado de flujos de efectivo y hace más difícil que los usuarios vean el impacto de la transacción. Unos pocos miembros del Grupo observaron que, para propósitos de presentación del estado de flujos de efectivo, el objetivo de negocios de la entidad debe ser considerado para reflejar la sustancia de la transacción. Por ejemplo, si el objetivo de la entidad es obtener financiación, entonces los flujos de efectivo deben ser presentados como una actividad de financiación. Sin embargo, si el objetivo de la entidad es vender su activo para realizar ganancias de inversión, entonces los flujos de efectivo deben ser presentados como una actividad de inversión. Esos miembros del Grupo vieron que el propósito de presentar los producidos de la venta en el estado de flujos de efectivo es diferente comparado con calcular la ganancia en la transacción de venta y retro arrendamiento porque la ganancia tiene la intención de reflejar los derechos transferidos al comprador-arrendador.


Sin embargo, usted podría argumentar que la economía de la transacción debe hablar por sí misma, independiente de si originalmente fue motivada por una cosa o por otra. De acuerdo con ello, otros miembros del grupo no apoyaron asignar la cantidad entre las dos categorías, con base en lo segundo que se establece arriba. Otros piensan que es razonable (si bien no preferible) considerar los $1.8 millones como que surgen de una actividad de inversión con la base sencilla de que la transacción califica como una venta, independiente de cualquier otra consideración (Yo pienso que tendría que estar de acuerdo con ello, si bien es probable que no sería mi preferencia conceptual). Se observó que el IAS 7 permite una elección en algunos otros aspectos de la preparación del estado de flujos de efectivo, tal como la clasificación de intereses y dividendos, sujeto a la aplicación de un enfoque consistente entre los períodos.


Al final, el grupo enfatizó la aplicación del juicio y el requerimiento amplio para que la entidad presente los flujos de efectivo de una manera que sea la más apropiada para el negocio (si bien puede ser un poco difícil determinar lo que ello realmente significaría). Por supuesto, si una entidad presenta los elementos con suficiente detalle, entonces los usuarios que tomarían un punto de vista diferente del problema podrían en su análisis realizar los ajustes de acuerdo con ello.


Las opiniones expresadas son solamente las del autor.

Esta traducción no ha sido revisada ni aprobada por el autor.

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