Contabilidad del arrendamiento
Por John Hughes – Contabilidad del arrendamiento - ¡Así era más fácil!
Documento original: Lease accounting – it was just easier this way!
Un ejemplo europeo de problemas en la separación de los componentes de arrendamiento y de no-arrendamiento de un contrato.
Aquí hay otro de los problemas que surgen provenientes de extractos de decisiones que hacen forzoso el cumplimiento emitidas en el pasado por la European Securities and Markets Authority (ESMA); este hace parte de su 24th edición:
El emisor es una compañía comercial inmobiliaria cuyo negocio central cubre la administración y el desarrollo de propiedades. La mayoría de sus ingresos son generados por sus actividades de arrendador y de administración de activos. Los ingresos ordinarios brutos comprenden ingresos por alquiler y costos de operación cargados a los inquilinos. Ejemplos de los costos de operación son disposición de desechos, administración de propiedad, costos de instalaciones comunes, gas, electricidad, y calefacción.
De acuerdo con las leyes y regulaciones locales, el arrendador asume todos los costos que ocurren cuando se usa y opera la propiedad. El arrendador y el inquilino pueden especificar los costos de operación de la edificación en su conjunto (e.g., limpieza de chimeneas, servicio de ascensor) y de la unidad específica de alquiler (e.g., suministro de agua caliente, gas y electricidad por la unidad específica) que serán cargados al alquiler.
Para algunos servicios públicos (gas y electricidad) el inquilino puede participar en acuerdos directos de compra con terceros para la operación de los servicios por la unidad de alquiler. En el caso específico que nos ocupa, si el arrendador participa en un acuerdo con un proveedor, carga los costos a los inquilinos con base en el consumo del inquilino. Esos costos son costos de operación de la unidad de alquiler y no de la edificación. En la mayoría de los casos, el emisor mismo participa en acuerdos de compra luego de concluir el acuerdo de alquiler, sin asumir ningún riesgo de consumo.
Los ingresos por alquiler que surgen del componente de arrendamiento caen dentro del alcance del IFRS 16. Sin embargo, el emisor identificó los componentes de no-arrendamiento estipulados en los contratos de arrendamiento y valoró si se deben dividir y contabilizar por separado de acuerdo con el IFRS 15.
Por los costos de operación de la edificación (e.g. limpieza de chimenea, servicio de elevador) el emisor concluyó que actúa como un principal. Por consiguiente, el emisor aplicó el IFRS 15 a los costos de operación de la edificación cargados a sus inquilinos.
Por los costos de operación de la unidad de alquiler (suministro de agua caliente, gas y electricidad), el emisor determinó que actúa como un agente. El emisor valoró que las consideraciones por agua caliente, gas y electricidad no constituían un componente separado de no-arrendamiento y por lo tanto asignó la consideración a los componentes que identificó según el parágrafo B33 del IFRS 16.
Quien hace forzoso el cumplimiento (tal y como a ESMA le gusta que le denominen) estuvo en desacuerdo con el último punto, tomando el punto de vista de que los servicios de organizar la operación de los servicios de la unidad de alquiler son componentes separados de no-arrendamiento, a ser contabilizados según el IFRS 15.
Claramente el emisor el principio involucrado y lo aplicó satisfactoriamente en relación con la edificación en su conjunto. La implicación parece ser que para que los costos de operación cuando actúa como agente, los vio como similares a los cargos por costos de administración – el parágrafo B33 citado especifica que esos tipos de cargos no dan origen a un componente separado del contrato. Pero el estándar especifica que esto solo aplica a las actividades y costos que no transfieren un bien o servicio al arrendatario, y por consiguiente excluye los tipos de elementos allí abordados, cuando el arrendatario obtiene servicios. Esta porción del acuerdo cae entonces según el IFRS 15. Una vez que esa valoración ha sido realizada, la distinción entre principal y agente se vuelve relevante en la determinación de la presentación apropiada de los ingresos ordinarios. En este caso acordó que el emisor actúa como un agente, de manera que los ingresos ordinarios reconocidos están limitados a cualesquiera honorarios o comisiones a las cuales espere tener derecho en intercambio por la organización de los servicios (más que reconocer toda la cantidad).
El patrón de hechos no especifica si el emisor realmente cargó cualesquiera de tales honorarios o comisiones – si no, no puede haber nada a reconocer según el IFRS 15. La contabilidad del arrendador todavía mantiene la distinción entre arrendamientos financieros y de operación: presumiblemente los acuerdos allí descritos serían arrendamientos de operación, y el impacto, si lo hay, estaría en el patrón de reconocimiento que el arrendador tenga de los pagos de arrendamiento provenientes de esos arrendamientos de operación sobre una base de línea recta u otra de carácter sistemático. Sería bueno tener más importación sobre este punto, pero en la extensión en la que uno pueda conocer, parece que el impacto habría sido despreciable, si lo hubiera. Usted recordará que el IFRS contiene un expediente práctico para los arrendatarios, por el cual el arrendatario puede elegir por clase de activo subyacente no separar los componentes de no-arrendamiento de los componentes de arrendamiento. IASB no hizo la misma concesión para los arrendadores, concluyendo que el arrendador siempre debe ser capaz de separar los componentes dado que ”cuando fija el precio del contrato necesita tener información acerca del valor de cada componente, o de un estimado razonable de él”. Eso es bastante cierto, pero seguramente deben existir casos en que el impacto de tal separación en los estados financieros del arrendador sería inmaterial según cualquier criterio cuantitativo o cualitativo…
Las opiniones expresadas son solamente las del autor.
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