Concesiones de alquiler

Por: John Hughes. Concesiones de alquiler relacionadas con COVID-19, o: un sacrificio del IFRS 16 por tiempos difíciles

Alguien entró en Twitter y planteó una pregunta claramente desbalanceada: “Si Covid pudiera sacrificar un estándar IFRS, ¿cuál elegiría usted y por qué el IFRS-9?"

Con base en mi revisión no-científica de las respuestas, el IFRS 9 fue el favorito para ser desechado, si bien los IFRS 15 y 17 también obtuvieron una buena cantidad de votos. Una persona dijo: “Yo escogí IFRS 36, no más deterioro de activos, de manera que no haya más de 3 horas de discusión para discutir con la gerencia acerca de cómo piensan hacer utilidades en los próximos 5 años después de haber incurrido en pérdidas durante los últimos 10 años.”

Entonces una persona preguntó: “¿Realmente vamos a ignorar el IFRS 16???” Bien, lejos de ignorarlo, y mucho menos sacrificarlo (al menos no todo), IASB está activamente trabajando en ello y proponiendo una enmienda, contenida en el borrador para discusión pública COVID-19-related rent concessions [Concesiones de alquiler relacionadas con COVID-19), con un muy corto período para comentarios que termina en mayo 8, 2020. Aquí está cómo IASB resume ello:

  • El objetivo de la enmienda es dar alivio oportuno a los arrendatarios cuando apliquen el IFRS 16 a concesiones de alquiler relacionadas con el covid-19, al tiempo que todavía les permite proporcionar información útil acerca de sus arrendamientos para los inversionistas.

  • El IFRS 16 especifica cómo los arrendatarios deben contabilizar los cambios en los pagos de arrendamiento, incluyendo las concesiones. Sin embargo, aplicar esos requerimientos a un volumen potencialmente grande de concesiones de alquiler relacionadas con el covid-19 podría ser prácticamente difícil, especialmente a la luz de los muchos desafíos que los stakeholders enfrentan durante la pandemia. El estándar requiere que los arrendatarios valoren individualmente los contratos de arrendamiento para determinar si las concesiones son consideradas modificaciones de arrendamiento y, si ese es el caso, el arrendatario tiene que remedir el pasivo de arrendamiento usando una tasa de descuento revisada.

  • La enmienda propuesta eximiría a los arrendatarios de tener que considerar si las concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 son modificaciones de arrendamiento, permitiéndoles contabilizar esos cambios como si no fueran modificaciones de arrendamiento. La enmienda aplicaría a las concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 que reduzcan los pagos de arrendamiento debidos en 2020.

Las propuestas solo cubren los arrendatarios – IASB no espera que los arrendadores enfrenten los mismos desafíos (por una cosa, los arrendadores todavía aplican el viejo modelo de arrendamiento financiero vs. operacional, y las modificaciones permitidas por los arrendadores según arrendamientos operacionales no conllevan que ellos remidan las cantidades reconocidas en sus propios balances generales). Aquí hay más detalle sobre el alcance del expediente práctico. Aplica solo a las concesiones de alquiler que ocurren como consecuencia directa de la pandemia del covid-19 y:

  • (a) resultan en consideración revisada para el arrendamiento que es la misma, o menor, que la consideración para el arrendamiento inmediatamente precedente al cambio. La Junta es del punto de vista de que un cambio que resulta en más que un incremento insustancial en el total de los pagos por el arrendamiento no resultaría solamente de una concesión de alquiler relacionada con covid-19 (tal y como se describe en el borrador para discusión pública), excepto en la extensión en que el incremento refleje el valor del dinero en el tiempo.

  • (b) reduce solo los pagos de arrendamiento originalmente debidos en 2020. El incremento relacionado en los pagos de arrendamiento que se extiende más allá de 2020 no impediría que una concesión de alquiler satisfaga esta condición. En contraste, si las reducciones en los pagos de arrendamiento se extienden más allá de 2020, la concesión de alquiler no estaría dentro del alcance del expediente práctico. Al desarrollar esta condición, la Junta observó que los efectos económicos de la pandemia del covid-19 podrían continuar durante algún tiempo más. Si el expediente práctico no es limitado a una franja de tiempo particular, el arrendatario podría concluir que cualesquiera cambios futuros a los pagos de arrendamiento son resultado de la pandemia del covid-19. Limitar el expediente práctico a las reducciones en los pagos de arrendamiento originalmente debidas en 2020 proporciona alivio a los arrendatarios cuando se espere que ellos lo necesiten más, si bien evitando que los arrendatarios apliquen la exención más allá de cuando se necesite.

  • (c) no hay cambio importante a otros términos y condiciones del arrendamiento. Esta condición refleja el punto de vista de la Junta de que los arrendatarios no deben aplicar el expediente práctico a modificaciones de arrendamiento que no estén relacionadas con la pandemia de covid-19, pero que sean negociadas al mismo tiempo como concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 (si bien por ejemplo, las vacaciones de tres meses de alquiler en 2020 seguidas por tres meses adicionales de pagos sustancialmente equivalentes al final del arrendamiento no impedirían que la concesión de alquiler esté dentro del alcance del expediente práctico).

Tal y como observé anteriormente, esto es un pequeño cambio de enfoque, en el que hace solo un par de semanas IASB emitió un documento para aclarar que el IFRS 16 aplicaría a los cambios relacionados con covid-19 tal y como aplica a todo lo demás. Por supuesto, es bueno ser flexible, y aun así surge la pregunta inevitable: si el expediente práctico propuesto tiene mucho sentido ahora, en un tiempo cuando la importancia de tomar decisiones correctas de asignación de capital no es menor que en cualquier otro tiempo, entonces por qué no siempre tendría sentido permitir más flexibilidad en la misma línea con relación a las concesiones de alquiler de corto plazo, cualquiera que sea la razón detrás de ella. El borrador para discusión pública observa que sus propuestas podrían afectar la comparabilidad entre los arrendatarios que apliquen el expediente práctico y los que no, y por consiguiente requiere revelación en las situaciones cuando es aplicado, pero si ahora es un intercambio adecuado, ¿entonces por qué no siempre…?

Las opiniones expresadas son únicamente las del autor.

Esta traducción no ha sido revisada ni aprobada por el autor.

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