Concesiones alquiler

Por John Hughes – Concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 – Las preguntas de su solicitud están resueltas


Documento original: covid-19-related rent concessions – your application questions answered



Ya hemos mirado el documento de IASB Covid-19-related rent concessions [concesiones de alquiler relacionadas con Covid-19], enmiendas al IFRS 16, efectivas para los períodos anuales de presentación de reporte que comiencen en o después de junio 1, 2020, con aplicación temprana permitida.


Aquí está como lo resumió el boletín de noticias que le acompaña:


  • La enmienda exime a los arrendatarios de tener que considerar contratos de arrendamiento individuales para determinar si las concesiones de alquiler que ocurren como una consecuencia directa de la pandemia del covid-19 son modificaciones de arrendamiento y permite que los arrendatarios contabilicen tales concesiones de alquiler como si no fueran modificaciones de arrendamiento. Aplica a las concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 que reducen los pagos de arrendamiento debidos en o antes de junio 30, 2021 (NB IASB actualmente está proponiendo extender esto hasta junio 30, 2022).

  • El IFRS 16 especifica cómo los arrendatarios deben contabilizar los cambios en los pagos de arrendamiento, incluyendo las concesiones. Sin embargo, la aplicación de esos requerimientos a un volumen potencialmente grande de concesiones de alquiler relacionadas con covid-19 podrían ser prácticamente difícil, especialmente a la luz de los muchos desafíos que los stakeholders enfrentan durante la pandemia. Esta exención opcional les da alivio oportuno a los arrendatarios y les permite continuar proporcionando información acerca de sus arrendamientos que sea útil para los inversionistas.


El IFRS Discussion Group, de CPA Canada, recientemente consideró unos pocos problemas relevantes para la aplicación de esta exención, incluyendo un patrón de hechos en el cual un arrendatario ha dejado de hacer pagos a su arrendador en abril y mayo de 2020 porque temporalmente tuvo que cerrar sus negocios debido al covid-19, pero no ha llegado a acuerdo escrito para obtener del arrendador una concesión de alquiler. El grupo estuvo de acuerdo con que la nueva exención no puede ser aplicada en esta situación – en ausencia de un nuevo acuerdo entre las partes, no hay cambio a la obligación contractual del arrendatario. Sin embargo, miembros del grupo observaron entre otras cosas que, en el momento de preparar los estados financieros, el arrendatario puede estar en el proceso de negociación de una concesión, quizás habiendo alcanzado una etapa final pendiente de la aprobación formal, o un acuerdo oral con el arrendador en relación con concesiones de alquiler. Como los contratos pueden ser orales, o implicados por las prácticas de negocio acostumbradas de la entidad, las circunstancias pueden algunas veces ser suficientes para identificar un acuerdo aún cuando no haya sido ejecutado formalmente.


El grupo consideró lo siguiente:


  • Un minorista estuvo requerido a cerrar su almacén a comienzos de abril 2020 debido a restricciones impuestas-por-el-gobierno. Se suponía que el minorista debía pagar $100 mensuales por alquiler por mayo, junio y julio 2020.

  • En abril 30, 2020, el arrendador acordó por escrito perdonar los alquileres de esos meses. El perdón es de cumplimiento forzoso aún si las restricciones del gobierno son levantadas antes del final del período de tres meses.


El grupo estuvo de acuerdo con que el beneficio resultante del perdón de los pagos de arrendamiento debe ser reconocido cuando el acuerdo sea alcanzado, esto es, en abril 30, 2020. También consideró un patrón de hechos relacionado en el cual el perdón del alquiler es condicional de un evento futuro, y expira cuando el gobierno permita que sean reabiertos el negocio del arrendatario. En este caso el grupo concluyó que parece que es apropiado reconocer el beneficio resultante del perdón de los pagos de arrendamiento cuando pase cada mes en el cual la restricción del gobierno permanezca en efecto. El grupo también consideró un problema clave relacionado con el activo de derecho de uso, con referencia a esa misma noción de un almacén forzosamente cerrado a comienzos de abril 2020 y no cumplir órdenes en línea o por teléfono. La política de contabilidad usual es depreciar, sobre una base de línea recta durante el término del arrendamiento, el activo de derecho-de-uso relacionado con el almacén arrendado. El grupo llegó a la siguiente conclusión:


  • Los parágrafos 31 y 32 del IFRS 16 refuerzan el concepto de que el derecho de uso de una propiedad según un arrendamiento es un derecho basado-en-el-tiempo que disminuye con el tiempo. Además, el parágrafo 55 del IAS 16 señala que la depreciación no cesa cuando el activo se vuelve ocioso o es retirado del uso activo a menos que el activo esté completamente depreciado. Por consiguiente, el arrendatario debe continuar depreciando el activo de derecho-de-uso sobre una base de línea recta durante el período en que no puede usar el almacén.


Una manera de racionalizar esto sería que mientras el arrendatario no haya sido desalojado, al menos está obteniendo el beneficio de almacenar sus bienes en las instalaciones. El grupo también consideró si tal escenario puede causar que una entidad reconsidere su método de depreciación, pero generalmente sería raro hacer tal cambio solamente a causa del covid-19 (particularmente quizás para un activo tal como un almacén, en el que el beneficio involucrado en el arrendamiento está siendo usado a la misma tasa, incluso si ha sido impedida la capacidad del arrendatario para realizar esos beneficios). El arrendatario también debe considerar si la incapacidad para usar el activo arrendado es un indicador de deterioro. Si lo es, debe ser probado por deterioro de acuerdo con el IAS 36.


Entre otras cosas, el expediente práctico solo está disponible cuando “el cambio en los pagos de arrendamiento resulta en consideración revisada del arrendamiento que sea sustancialmente el mismo, o menor, que la consideración para el arrendamiento inmediatamente precedente al cambio”. Algunos miembros del grupo observaron que el estándar guarda silencio respecto de si esto debe ser valorado con base en pagos de arriendo descontados o no-descontados. Por consiguiente, las necesidades necesitarán aplicar juicio y ese juicio debe ser aplicado consistentemente de transacción a transacción.


Las opiniones expresadas son solamente las del autor.

Esta traducción no ha sido revisada ni aprobada por el autor.



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